Планировщик — это ответ на вопрос «что физически влезет на этот участок и сойдётся ли экономика». Он не рисует проект и не заменяет архитектора. Он считает технико-экономические показатели по геометрии участка и нормативам, чтобы разговор с архитектором начинался не с нуля.
Пятно застройки берётся из геометрии, а не из процента
Классический расчёт «на салфетке» умножает площадь участка на коэффициент застройки. Это грубо: реальное пятно зависит от формы участка и от отступов, а отступы — от того, что находится за каждой границей.
Планировщик считает пятно как сам участок, ужатый на отступы. Отступ задаётся поребёрно: у каждой границы свой характер — красная линия, соседнее здание, железная дорога, внутренняя межа. Отступ от границы с соседним домом и от границы с проездом — это разные числа, и норматив это знает.
Связывающее ограничение — главный ответ экрана
Общая площадь ограничена двумя вещами одновременно: нормативной плотностью (FAR — отношение площади здания к площади участка) и физикой «пятно × этажи». Реальная площадь — меньшая из двух.
Планировщик прямо называет, какая именно из двух сработала:
- Упирается в этажность — норматив плотности ещё не выбран. Значит, разговор про высоту: добавленный этаж превращается в продаваемые метры.
- Упирается в FAR — норматив уже выбран. Добавлять этажи бессмысленно, метров больше не станет; работать надо с назначением, форматом или самим участком.
Это разделение экономит недели. Спор «давайте ещё два этажа» заканчивается за секунду, когда видно, что плотность уже на пределе.
От площади к квартирам
Из общей площади вычитается всё непродаваемое — остаётся полезная площадь. Она делится на жильё и коммерцию, а жильё раскладывается по квартирографии: либо по средней квартире, либо по заданным долям типов — студии, однокомнатные, двух-, трёхкомнатные. Каждый тип даёт своё количество квартир.
Дальше считается парковка. Норма мест на квартиру и площадь на машино-место — отдельные параметры, причём подземный паркинг считается по своей норме: под землёй место обходится плотнее, чем на открытой стоянке с проездами.
Проверка норм — с объяснением
Полученные показатели прогоняются через нормативные проверки. Важно, как именно подаётся результат: не «нарушение», а что за норма, какое значение получилось и почему это ограничение существует. Все нормативные числа собраны в одном месте платформы — их видно и можно поменять под свой регион, а не искать по коду.
Экспресс-экономика
Последний слой — деньги: выручка по цене за квадратный метр отдельно для жилья и коммерции, затраты, остаток. Это не финмодель проекта, и она ею не притворяется — это проверка «сходится вообще или нет» на том же экране, где вы двигаете этажность. Настоящая финмодель живёт в модуле финансов, когда проект уже взят в работу.
Зачем это до сделки
Участок можно посчитать до того, как за него заплачено. Несколько сценариев на одном участке сравниваются между собой, и решение «берём / не берём» опирается на цифру, а не на ощущение. А когда участок взят — сценарий уже лежит в системе и становится отправной точкой для проекта, а не забытым файлом.